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总裁班新闻

房地产行业监管环境仍趋紧,金融与地产战略协同

  来源:总裁淘课网  作者:admin  发表时间:2021-06-03 11:26:35

  采用类似杜邦分析的方式对影响企业增速的原因拆解成四个指标:权益乘数(即杠杆率)、存货占比、货值乘数、开发周期。将之前十年前三十强企业分成三类进行对比分析可以发现:销售规模复合增速>40%的房企,权益乘数为12.9;增速在25%-40%的房企为7.4,<25%的为4.0,差距为数倍,是影响企业销售额增速的主要原因;碧桂园、恒大、融创的权益乘数均超过10倍,前30强房企的平均水平为7.4。另外三个指标差异不大:如存货占比约60%左右,货值乘数为3.5左右,开发周期在3-4之间。展望2020年,随着金融供给侧改革的深入,通道业务将进一步淡去,以银行、信托等债务融资为主的融资方式受到严格管控,机构房地产业务占比和余额将继续受到管控。对龙头企业融资方式分析可以发现,以银行信贷为主的债务杠杆已纷纷用到极致,也很难进一步放大。公司债等债权直接融资方式受限于杠杆率和融资规模的刚性要求,杠杆率相对较低、经营较为稳健的企业,有望进一步扩大公司债规模。在整体信贷规模和流动性提升的大背景下,企业可合理利用资本市场的窗口期,灵活应用公司债、票据等直接融资产品补充其资金来源;年初龙湖、旭辉、融创等上市房企纷纷在香港发行美元债,利率与规模十分理想。

  对房地产企业而言,2020年可重点关注的融资方式有:地产项目融资从传统的债权融资为主转向股权投资(初期可能以优先股等中间形态出现),从主要看主体信用到更关注项目现金流。从丰富项目开发模式角度来看,越来越多企业不再追求全资并表,而是与地产同业或金融机构进行股权合作。在此过程中,资本代建、小股操盘、小股东配资等融资方式也将大放异彩,归根到底是帮助企业以更少的资本金获取更大的开发规模,具有产品溢价、项目管控能力的企业将获得更多机会。资产证券化,随着市场成熟和投资人的更趋理性,以往主要关注强主体、对资产自身现金流关注不够的倾向有望得到缓解,拥有好的现金流的资产将继续获得投资人的认同,更看重项目自身收益而不是主体信用。 从金融机构与企业合作的角度来看,地产与金融的融合、战略协同将更加紧密,在更多依赖公司债、股权基金等直接融资方式的同时,由于行业销售和融资压力仍在高位,兼并收购和不良资产处置的机会将会进一步增多,地产企业与金融机构在此领域的合作机会将会涌现。


  课程地址:北京大学标杆房地产EMBA高级研修班

  课程报名:李主任 15801288587

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